En ophævelse af en lejeaftale vil finde sted, når udlejer eller lejer er nødsaget til at trække sig fra et lejeforhold. I denne artikel gennemgås situationer, hvor ophævelse kan være nødvendigt. Derudover gennemgås de mange regler for ophævelse.

Maria Bjerner Rathsack

Kommunikation og markedsføring

Dato:
16-03-2022

Hvad er ophævelse?

Når en lejeaftale ophæves, sker det som udgangspunkt med øjeblikkelig virkning. Som regel skyldes ophævelse at den ene part i et lejeforhold misligholder lejemålet eller lejeforholdet. Det er en situation som er unik og ikke kan planlægges. Derfor følger ophævelse heller ikke de aftaler og frister som er aftalt i lejekontrakten. En ophævelse kan ske i både ubegrænsede og tidsbegrænsede lejeaftaler. Med andre ord, vil ophævelsen altid bryde med den oprindeligt aftalte tidsperiode. 

Hvad er opsigelse?

En opsigelse af en lejeaftale følger, modsat ophævelsen, lejekontraktens aftaler. Aftalerne tager udgangspunkt i lejelovens standard regler og frister for opsigelse af lejeaftaler. Dette betyder blandt andet at både udlejer og lejer får relativt god tid til henholdsvis at finde en ny lejer og til at finde et nyt sted at bo. Du kan læse mere i vores artikel om opsigelse af lejeaftaler.

Hvornår må en lejeaftale ophæves?

En lejeaftale må kun ophæves, hvis der er tilstrækkeligt grundlag for udlejers eller lejers utilfredshed. For lejer kan det være aktuelt, hvis lejemålet viser sig at være meget mangelfuldt i forhold til det lovede. Derudover kan lejer finde sig nødsaget til at ophæve lejeaftalen, hvis udlejer ikke følger de aftaler som står i lejekontrakten. 

En udlejer kan derimod være nødsaget til at ophæve en lejeaftale, hvis lejer misligholder lejemålet eller de aftalte forhold. Udlejer skal dog altid give lejer en advarsel 14 dage i forvejen. Her er det vigtigt at udlejer fortæller lejer om utilfredsheden, så lejer får mulighed for at ændre adfærd. Fortsætter misligeholdelsen, vil ophævelsen tages i betragtning. Her er det afgørende, at udlejer har et tilstrækkeligt grundlag og tilstrækkelig dokumentation.



Når udlejer ophæver lejeaftalen

Hvis udlejer ophæver en lejeaftale, skal lejer straks fraflytte et lejemål. Modsat ved opsigelse, får lejer altså ikke en opsigelsesvarsel, som gør det muligt at finde et nyt lejemål i opsigelsesperioden. Hvis der er tvivl omkring ophævelsen, må lejer dog blive boende indtil sagen er afgjort og lejeaftalen retmæssigt kan ophæves. 

Husleje ved ophævelse
Ved ophævelse af lejeaftalen er det faktisk også et krav, at lejer betaler husleje i lejers aftalte opsigelsesperiode eller indtil lejemålet genudlejes. Dette er reglen, selvom lejer ikke længere har adgang til lejemålet. Hvis lejemålet er et værelse, og den oprindelige opsigelsesvarsel for lejer er en måned, skal lejer altså betale husleje i en måned efter ophævelsen. Årsagen til at lejer har det økonomiske ansvar er, at det her er lejer som har misligeholdt lejeaftalen, og at udlejer ikke skal lide et økonomisk tab. 

Udlejers økonomiske tab
Udover kravet om husleje, forventes det at lejer erstatter udlejers eventuelle økonomiske tab. Tabene kan opstå i forbindelse med udsættelse af udlejers næste udlejning. Eksempelvis hvis udlejer skal istandsætte nogle forhold, før lejemålet kan udlejes igen. Her kan lejer blive påkrævet betaling af både husleje og istandsættelse. Ved ophævelsen skal udlejer sætte økonomiske krav til lejeren. Kravene skal vise hvad udlejer ville have intjent hvis lejemålet ikke skulle istandsættes og kunne genudlejes med det samme. Derudover skal kravene vise hvilke forhold udlejer skal istandsætte og hvad det kommer til at koste.

Udlejers genudlejningspligt
Da det forventes at lejer betaler for eventuelle tab, har udlejer krav på at genudleje så hurtigt som muligt. Udlejer skal derfor sørge for at foretage en eventuel istandsættelse, så snart lejer er fraflyttet. Udlejer skal gøre en aktiv indsats for at genudleje, så lejers regning bliver så lille som mulig. Hvis udlejer ikke har gjort en aktiv indsats, kan lejer kræve at regningen bliver nedsat. Den indtægt som udlejer ville have fået ud af at genudleje tidligere, kan risikere at blive fratrukket det beløb som lejeren er påkrævet.

Hvornår må udlejer ophæve lejeaftalen?
Der er forskellige situationer som kan berettige udlejer til at ophæve en lejeaftale. 

Vigtige beløb er ikke betalt til tiden
Det forventes at lejer betaler beløb som husleje, depositum og a conto-bidrag til tiden. I lejeloven er disse beløb nemlig karakteriseret som pligtige pengeydelser. Hvis beløbene ikke bliver betalt til tiden, kan udlejer ophæve lejeaftalen. Ved særlige omstændigheder, er lejer dog ikke forpligtet til at betale den fulde husleje som skyldes tilbage. Lejer kan nemlig have udgifter til lejemålet, som skal modregnes.

Der er nogle betingelser som skal være opfyldt, før ophævelsen må finde sted. Udlejer skal sende et påkrav til lejer, tidligst tre dage efter den dato som pengene rigtigt skal være betalt på. I påkravet skal udlejer grundigt understrege, at lejeaftalen vil blive ophævet hvis depositummet ikke bliver betalt. Hvis lejer dernæst ikke betaler depositummet inden for 14 dage efter påkravet, kan udlejer ophæve. Som udlejer kan man kræve et gebyr på 287 kroner (2021) for et påkrav. Ligesom de øvrige beløb, er dette gebyr en pligtig pengeydelse, som lejer skal betale. Hvis lejer ikke betaler gebyret, kan udlejer ligeledes ophæve lejeaftalen.

Hvis lejer begår kriminalitet
Hvis lejer begår utryghedsskabende kriminalitet inden for en kilometers afstand til lejemålet, kan udlejer ophæve lejeaftalen. Det gælder også hvis kriminaliteten begås af andre medlemmer af husstanden. Kriminaliteten skal føre til en ubetinget fængselsstraf eller en anden straf af frihedsberøvende karakter. Det vil sige anbringelsesdomme, behandlingsdomme, forvaring eller ungdomssanktioner. Eksempelvis kan det være hærværk, vold, brandsstiftelse, salg af euforiserende stoffer, voldtægt og drab.

Lejemålet benyttes til andet end det aftalte
Hvis lejer benytter lejemålet til noget andet end det aftalte, må udlejer ophæve lejeaftalen. Det er eksempelvis tilfældet når beboelseslejemål bliver brugt til erhverv. For at udlejer skal kunne ophæve lejeaftalen, skal det dog kunne bevises at lejerens brug af lejemålet er til gene for enten udlejer eller andre lejere. Hvis det ikke er tilfældet, kan ophævelsen blive erklæret ugyldig.

Lejemålet bliver ikke behandlet ordentligt

Hvis udlejer mener at lejer misligholder lejemålet, kan lejeaftalen blive ophævet. Det gælder også hvis lejer ikke vedligeholder lejemålet. Lejer har nemlig en pligt for at vedligeholde det lejede, så det tager så lidt skade som muligt. Dog kan lejers vedligeholdelsespligt blive begrænset, hvis udlejer nægter at hjælpe. I et lejeforhold har udlejer og lejer nemlig et fælles ansvar for at udbedre eventuelle problemer. Det gælder dog kun problemer, som ikke er forårsaget af vanrøgte handlinger.

Hvis lejer vanrøgter det lejede, har lejer selv ansvaret for at udbedre problemet. Det gælder hvis lejer eksempelvis laver hul i væggen eller ødelægger en dør. Udlejer skal sende et påkrav til lejeren, som viser hvad lejer skal udbedre. I påkravet skal udlejer understrege at lejeaftalen vil blive opsagt, hvis lejemålet ikke bringes i orden.

Lejer flytter uden at informere udlejer
Lejer og udlejer skal være enige om hvornår en lejeaftale skal slutte. Hvis lejer fraflytter i utide, uden at informere udlejer, kan udlejer ophæve lejekontrakten. I denne situation vil udlejer ikke have krav på at sende et påkrav til lejeren, som advarer og informerer om ophævelsen. Det er op til udlejeren at bevise at lejer er fraflyttet i utide. Kan det ikke bevises, vil ophævelsen være ugyldig. 

Udlejer kan fastholde lejekontrakten, i stedet for at ophæve lejeaftalen. På den måde vil lejer være bundet til at betale husleje indtil opsigelsesperioden er udløbet. Derudover skal lejers eventuelt overskydende depositum og forudbetalte leje først tilbagebetales efter lejeperioden udløber. Det vil sige efter lejer oprindeligt skulle flytte, og omkostningerne til istandsættelse er afregnet.

Lejer overlader lejemålet til en anden
Lejer må ikke overlade lejemålet til nogen som ikke er medlem af husstanden. Både familie og venner kan anses som en del af husstanden. Ifølge lejelovens regler afhænger det af fællesskab og afhængighed. Først skal udlejer gøre indsigelse. Handler lejer ikke på indsigelsen, kan lejeaftalen blive ophævet.

Udlejer kan også ophæve lejeaftalen med lejer, hvis lejer laver ulovlig fremleje af sin bolig. Lejer skal altid være godkendt til at fremleje. Derudover skal fremlejer sende en kopi af fremlejekontrakten til udlejer. Hvis dette ikke bliver overholdt, kan lejeaftalen med lejer og fremlejeaftalen blive ophævet. Det betyder at både fremlejegiver og fremlejetager kan risikere at blive opsagt.

Lejer tilsidesætter god skik og orden
Udlejer kan vælge at ophæve en lejeaftale, hvis lejer tilsidesætter god skik og orden. Det gælder dog kun hvis lejer er til så grov gene, at en flytning straks er nødvendig. Det kan eksempelvis være tilfældet ved vold eller alvorlig støj. Genen skal gå udover udlejeren, ejendommens øvrige beboere, udlejerens ansatte, eller andre som lovligt færdes i ejendommen. Hvis genen ikke er så grov, vil udlejer blot skulle opsige lejer. Du kan læse mere om dette i artiklen om opsigelse af lejeaftaler.

Lejer overtræder et besøgsforbud
Hvis et lejemål er pålagt et besøgsforbud fra politiet, som lejer ikke overholder, kan udlejer ophæve lejeaftalen. Forbuddet gælder dog ikke for lejerens nærmeste pårørende, som eksempelvis familie. Situationen kan opstå, hvis lejer har forbud mod at have visse mennesker på besøg i lejemålet. Derudover kan situationen opstå, hvis lejer bruger lejemålet som et samlingssted i strid med loven. 

Udlejer nægtes adgang til lejemålet
Udlejer kan have ret til at tilgå et lejemål, selvom der bor en lejer. Det er aktuelt når lejer ikke er hjemme, og udlejer er nødsaget til at få adgang. Blandt andet hvis der skal installeres nyt varmeanlæg, hvis der er brand eller hvis der er oversvømmelse. Hvis lejer nægter udlejer adgang, kan udlejer ophæve lejeaftalen. Men hvis det viser sig at at udlejer ikke havde ret til at få adgang i situationen, er ophævelsen ugyldig. Udlejer skal altså have en tilstrækkelig grund.



Når lejer ophæver lejeaftalen

Hvis lejer ophæver en lejeaftale, kan lejer fraflytte lejemålet med det samme. Lejer skal altså ikke vente til den ellers gældende opsigelsesperiode er udløbet. Lejer skal heller ikke betale husleje i den aftalte opsigelsesperiode. Hvis udlejer derimod ophæver lejeaftalen, skal lejer betale husleje indtil opsigelsesperioden udløber eller lejemålet bliver genudlejet. 

Tilbagebetaling af depositum
Selvom lejer ophæver en lejeaftale, skal udlejer ikke tilbagebetale depositummet med det samme. Formålet med depositummet er nemlig at give udlejer en sikkerhed ved fraflytning. Hvis lejemålet skal istandsættes, kan udlejer bruge depositummet. 

Hvis lejer ikke efterlader lejemålet i en ordentlig stand, har udlejer stadig krav på at bruge depositummet til istandsættelse. Ved fraflytning skal der laves et fraflytningssyn og en fraflytningsrapport, hvis udlejer har mere end et lejemål. Udlejere med 1 lejemål har ikke pligt til at afholde fraflytningssyn, men det anbefales altid at gøre. Her skal udlejer og lejer blive enige om hvad lejer skal hæfte for. Du kan læse mere i vores artikel om fraflytningssyn og fraflytningsrapport.

Dernæst skal udlejer beregne omkostningerne i en flytteopgørelse. Det tager som regel noget tid at samle fakturaer fra håndværkere, og dernæst istandsætte. Derfor kan lejer risikere først at få sit depositum 2 måneder efter fraflytning. Du kan læse mere i vores artikel om reglerne for depositum.

Hvornår må lejer ophæve lejeaftalen?
Der er flere forskellige situationer, hvor lejer kan finde sig nødsaget til at ophæve en lejeaftale. 

Lejemålet er mangelfuldt
Hvis lejemålet ikke lever op til det lovede, har man som lejer reklamationsret overfor sin udlejer. Udlejer skal nemlig stille lejemålet til rådighed i god og forsvarlig stand under hele lejemålet. Hvis lejer opdager at lejemålet ikke lever op til det lovede ved indflytning, skal lejer gøre indsigelse. Indsigelsen skal fremsendes inden for 2 uger efter lejemålets begyndelse.

Opdages manglen først senere, gælder fristen for at gøre indsigelse først fra det tidspunkt som manglen bliver opdaget. Manglerne kan enten føre til nedsat leje eller ophævelse. For at lejeaftalen kan ophæves, skal der være tale om væsentlige mangler som skimmelvamp, manglende gulvbrædder eller et ødelagt bad. Udlejer har pligt til at udbedre manglerne. Det er kun hvis udlejer ikke udbedrer manglerne inden for rimelig tid, at lejeaftalen kan blive ophævet.

Hvis indsigelsen hverken fører til nedsat leje eller ophævelse, skal lejer stadig ikke hæfte for manglerne ved fraflytning. Dog skal manglerne være dokumenteret i tide, så det kan bevises at de var der ved indflytning.

Der bor en anden lejer
Det er før sket, at en tidligere lejer ikke er fraflyttet et lejemål, når den nye lejer skal flytte ind. I denne situation må den nye lejer ophæve lejeaftalen. Det gælder dog kun hvis den gamle lejer ikke er blevet informeret om at den nye lejer skal flytte ind, eller hvis den gamle lejer nægter at fraflytte lejemålet.

Lejemålet er ikke færdigt
Hvis lejemålet ikke er færdigbygget på det tidpunkt hvor lejer skal flytte ind, kan lejer ophæve lejeaftalen. I denne situation vil lejer nemlig som regel være nødsaget til at finde et andet sted at bo. Derudover er lejer ikke forpligtet til lejekontrakten, når lejemålet ikke lever op til det lovede ved lejeaftalens indgåelse.

Dato for overtagelse er ikke aftalt
Når der ikke er aftalt et præcist tidspunkt for lejeaftalens indgåelse, kan lejer altid ophæve. Man skal nemlig aftale et tidspunkt, før en lejeaftale bliver helt bindende. Det gælder uanset om lejeaftalen er mund-til-mund eller skriftlig på kontrakt.

Udlejningen er ikke lovlig
Lejer kan altid ophæve en lejeaftale, hvis det viser sig at udlejningen er i strid med lovgivning eller offentlige forskrifter. Det gælder også, hvis udlejer snyder lejer eller handler ulovligt. Det betyder nemlig som regel, at brugen af det lejede indskrænkes.

LEJKA hjælper, når I ikke er enige

Hos LEJKA tilbyder vi gratis konfliktløsning og juridisk rådgivning til alle vores brugere. Det kan være en rigtig god ide at snakke med vores eksperter, hvis I ikke kan blive enige, og overvejer en ophævelse.

Har du spørgsmål?

Hvis du har yderligere spørgsmål til ophævelse, er du meget velkommen til at kontakte os. Vores juridiske rådgivere sidder klar til at undersøge din situation, så du kan undgå problemer i dit lejeforhold. Klik på telefonen, for at kontakte os!