Hvad sker der, hvis din lejer efterlader skader på boligen og inventaret? Et af de mest almindelige problemer ved fraflytning er uenighed om slitage, skader eller misligholdelse. Mange problemer kan undgås, hvis du husker ind- og fraflytningsrapporter.

Når en lejer flytter ud, kan der nemt opstå uenighed mellem parterne - i nogle tilfælde så slemt, at konflikten ender i f.eks. Huslejenævnet eller Boligretten. Det handler ofte om boligens tilstand og hvor stor en del af depositummet, udlejer må beholde til sine udgifter.

Som udlejer må man tilbageholde et "forholdsmæssigt" beløb til renovering og maling. I henhold til den nye lejelov fra 2015 kan en udlejer kun kræve normalistandsættelse af lejer. I § 98, stk. 1 står: “Det kan ikke pålægges lejeren at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori han overtog det lejede.” Udlejer kan altså ikke istandsætte lejemålet i bedre grad end tidligere for lejers regning.

For alle fraflytninger efter d. 1. juli 2015 er det lovpligtigt, at udlejer skal indkalde til og afholde et såkaldt fraflytningssyn, hvor der laves en fraflytningsrapport - også kaldet en fraflytningsopgørelse. Dette er dog kun obligatorisk, hvis udlejeren udlejer mere end én beboelseslejlighed. Hvis man kun udlejer et enkelt værelse eller én beboelseslejlighed, skal man blot huske at fremsætte eventuelle krav om istandsættelse over for lejeren inden for 14 dage efter fraflytningsdagen, medmindre andet er aftalt.

Husk at få det hele med i fraflytningsrapporten

Hvis du har mere end ét lejemål, og dermed er forpligtet til at afholde et fraflytningssyn, skal du i fraflytningsrapporten notere alt det, som du ønsker at gøre gældende. Deltager lejeren i fraflytningssynet, skal opgørelsen udleveres til lejeren samme dag eller senest 14 dage efter. Lejeren kan som udgangspunkt ikke blive mødt med krav, som ikke er omtalt i fraflytningsrapporten.

Uanset om det står i kontrakten eller ej, er det almindeligt, at udlejeren vælger de håndværkere, der skal stå for evt. istandsættelse - med mindre lejeren selv har sørget for istandsættelse inden fraflytningsdagen og der således ikke er brug for yderligere arbejde. Hvis lejerens istandsættelse ikke er håndværksmæssig korrekt, kan du kræve, at lejeren betaler for at få arbejdet lavet om.

Ifølge lejelovens § 98, stk. 2 fremgår det, at udlejer ikke kan holde lejer ansvarlig for forringelser, som skyldes "slid og ælde" og som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt. Det gælder også for mangler, som det påhviler udlejeren at udbedre - dog kun hvis lejeren ikke har nogen vedligeholdelsespligt. Når det handler om "slid og ælde" afhænger det meget af den konkrete sag. Jeg vil helt klart anbefale, at du som udlejer altid får lavet en indflytningsrapport, som tydeligt viser boligens stand ved indflytning. Så har du meget nemmere ved at dokumentere misligholdelse eller skader, når din lejer flytter ud. Og huske at tage masser af billeder!

Både rapporter og billeddokumentation kan med fordel uploades og deles med din lejer på Mit LEJKA.

Mange problemer kan undgås med en tydelig lejekontrakt, indflytningsrapport og løbende dialog med din lejer.

Skulle du og din lejer alligevel være uenige om fordelingen af depositummet ved fraflytning, tilbyder vi hos LEJKA at foretage en hurtig, uvildig og gratis konfliktløsning på baggrund af den fremlagte dokumentation. Afgørelsen har betydning for, hvordan vi udbetaler depositummet. I modsætning til huslejenævn og andre instanser, garanterer vi en afgørelse inden for 30 dage.

 

Ministeriets vejledning 

4. Afskaffelse af muligheden for at aftale nyistandsættelse
4.1. Formål
Formålet med ændringen er at sikre lejere imod urimeligt høje flytteudgifter, som følger af en aftale om, at lejeren skal aflevere det lejede nyistandsat. Den hidtidige praksis, hvorefter det kunne aftales, at lejeren skulle nyistandsæt- te det lejede ved fraflytning, hvis det var overtaget nyistandsat, indebar efter gældende retspraksis, at lejeren selv efter en kort lejeperiode skulle bekoste en fuldstændig nyistandsættelse ved fraflytning, herunder nyistandsættelse af dele af det lejede, som lejeren ikke under lejeforholdet havde vedligeholdelsespligten for. Denne praksis er fun- det urimelig byrdefuld for lejeren og uhensigtsmæssig i relation til ressourceudnyttelsen i samfundet. Efter lovæn- dringen er det ikke længere muligt at aftale vilkår om, at lejeren skal nyistandsætte det lejede ved fraflytning, hvis ikke der kan konstateres et egentligt vedligeholdelsesbehov efter lejelovens almindelige regler herom.
Det følger således af ændringsloven, at parterne ikke længere kan aftale at fravige lejelovens § 19, stk. 2, om at ved- ligeholdelse kun skal foretages så ofte, det er påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter. Æn- dringen indebærer, at istandsættelse kun kan forlanges, når der kan konstateres vedligeholdelsesbehov i lejelovgiv- ningens sædvanlige forstand. Denne ordning omtales i ændringsloven og i denne vejledning som normal istandsæt- telse.
Ændringen har virkning for aftaler, der indgås efter lovens ikrafttræden, og griber derfor ikke ind i eksisterende afta- ler om pligt til nyistandsættelse ved fraflytning.
4.2. Hvad er normal istandsættelse?
Hensigten med at benytte begrebet "normal istandsættelse" i lovforslagets motiver er at beskrive lovens udgangs- punkt som modstykket til en særlig aftale om "nyistandsættelse", der er en fravigelse fra lejelovens almindelige udgangspunkt.
Med lovændringen afskaffes muligheden for at fravige lejelovgivningens almindelige udgangspunkt, hvorefter leje- rens vedligeholdelsespligt i lejeperioden og lejerens istandsættelsespligt ved fraflytning følges ad. Det er således efter de nye regler lejerens manglende vedligeholdelse i lejeperioden, som udløser en istandsættelsespligt ved fra- flytning. Istandsættelse er dermed lejerens opfyldelse af den vedligeholdelsespligt, som lejeren ikke har opfyldt i lejeperioden.
Der kan derfor ikke længere indgås aftaler om "automatisk" istandsættelse, idet dette indebærer, at lejeren skal istandsætte, uanset om der er behov herfor. Istandsættelsen er hermed alene udtryk for, at lejeren ved fraflytning skal indhente den vedligeholdelse, som lejeren ikke fik udført i lejeperioden.
Side 11 af 21
Normal istandsættelse indebærer, at lejeren skal aflevere det lejede i den stand, det blev overtaget, og lejeren kan ikke tilpligtes at aflevere det lejede i bedre stand end ved indflytningen. Lejerens pligt til at foretage istandsættelse (vedligeholdelse) ved fraflytning afhænger således dels af parternes aftale om vedligeholdelsesfordelingen, dels af om der konkret er behov for istandsættelse.
Lejelovens § 19, stk. 2, angiver, hvor ofte der skal udføres vedligeholdelse (istandsættelse). Bestemmelsen er derfor afgørende ved vurderingen af, om der konkret er behov for istandsættelse. I følge bestemmelse skal vedligeholdelse som følge af slid og ælde foretages så ofte, det er påkrævet under hensyn til ejendommen og det lejedes karakter.
Ændringerne griber ikke ind i de almindelige hovedprincipper for lejerens fraflytning, herunder at lejeren skal betale for skader, som lejeren er ansvarlig for (misligholdelse), at lejeren skal betale for forringelser, der følge af slid og ælde, som lejeren skal udbedre som en del af lejerens istandsættelsespligt (vedligeholdelse), og at lejeren ikke kan tilpligtes at sætte det lejede i bedre stand end ved indflytning.
Konkret medfører ændringen, at der ved fraflytning i alle lejemål, hvor lejeren har en del af vedligeholdelsespligten, fx den indvendige vedligeholdelse, skal tages stilling til lejerens istandsættelse på samme måde, som det efter de gældende regler sker for lejemål, hvor der ikke er aftalt vilkår om nyistandsættelse. Dette indebærer, at lejemålet skal gennemgås med henblik på at fastslå, hvilke dele af det lejede, der ikke fremstår i samme vedligeholdelsesstand som ved overtagelsen, samt om istandsættelse som følge heraf er påkrævet.
Vurderingen kan i sagens natur især være vanskelig i kortere lejeforhold, hvor lejemålet har været taget i brug i sædvanligt omfang uden, at det dog fremstår med nogen videre vedligeholdelsesmangler i forhold til den oprindeli- ge stand. I så fald må der foretages en vurdering af den indvendige vedligeholdelsesstand for alle dele af det lejede med henblik på at fastslå, hvor i det lejede indvendig vedligeholdelse er påkrævet.
I længerevarende lejeforhold vil der, især hvis lejemålet er overtaget nyistandsat, være en formodning for, at leje- ren vil skulle udføre indvendig vedligeholdelse over alt i det lejede, medmindre lejeren løbende har udført vedlige- holdelse, når det har været påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter. Selv om lejeren til- stræber ikke som sådan at slide på det lejede, vil tiden og dermed almindelig ælde med tiden medføre, at istand- sættelse bliver påkrævet, herunder fx som følge af, at nymalede vægge falmer og synliggør, hvad der har været ophængt på eller placeret ved væggen.
Generelt må det lægges til grund, at vurderingen af lejerens istandsættelsespligt må bero på en helhedsbetragtning af lejemålets fremtræden ved aflevering. I den forbindelse vil det skulle indgå i vurderingen, hvis dele af det lejede afleveres i bedre stand end ved overtagelsen. Dette forhold vil kunne begrunde, at andre dele af det lejede afleve- res i ringere stand end ved overtagelsen forudsat, at lejemålets vedligeholdelsesstand samlet set ikke fremstår rin- gere end ved overtagelsen.
4.3. Misligholdelse
Ved misligholdelse forstås i modsætning til slid og ælde, at det lejede er forringet eller skadet som følge af fejlagtig brug, fejlagtig vedligeholdelse eller uforsvarlig og skadefremkaldende adfærd.
Misligholdelse skal dermed ses i modsætning til almindelig slid og ælde, der er den naturlige virkning af lejerens almindelige brug af det lejede, som lejeren hæfter for i henhold til lejerens vedligeholdelsespligt, jf. nedenfor.
Misligholdelse kan fx være hundekrads på karmene, vandskader på køkkenbordpladen eller ridser eller andre skader på gulvene, der ikke kan betragtes som forringelser som følge af almindelig slid og ælde.
Side 12 af 21
Grænsen mellem almindelig slid og ælde og misligholdelse beror på de konkrete forhold og kan i nogle tilfælde være vanskelig at fastsætte. Dette kan illustreres ved et eksempel, hvor lakken på et lakeret trægulv er gennemslidt, så træet har taget skade og derfor må afslibes. Selvom sliddet skyldes almindelig brug, er der tale om misligholdelse, fordi lejeren ikke tilstrækkeligt effektivt har afværget skaden. Har lejeren vedligeholdelsespligten, burde lejeren have vedligeholdt gulvet med lak. Hvis pligten hviler på udlejeren, burde lejeren have gjort udlejeren opmærksom på vedligeholdelsesbehovet, inden skaden opstod. Den omstændighed, at lejeren ikke i tilstrækkeligt omfang har søgt at afværge skaden, bevirker, at skaden må anses at være en følge af lejerens misligholdelse af vedligeholdel- sespligten.
4.4. Vedligeholdelse
4.4.1. Vedligeholdelsesbegrebet
Det lejeretlige vedligeholdelsesbegreb er ikke defineret i loven, men loven tager udgangspunkt i sondringen imellem forbedring og vedligeholdelse. Efter denne sondring betragtes de arbejder, som udlejeren udfører med henblik på at opretholde den tilstand, som lejerne efter lejeaftalen og lovgivningen har krav på, som vedligeholdelse. Vedlige- holdelse i lejeretlig forstand kan således udtrykkes som de arbejder, der sletter sporene efter slid og ælde samt skader. I modsætning hertil er forbedringer de foranstaltninger, som øger brugsværdien af det lejede.
Vedligeholdelsen sigter således på at genetablere den brugsværdi, som lejeren har krav på. Vedligeholdelse omfat- ter således såvel den løbende vedligeholdelse, som består i udbedring af skader, slid og ælde, efterhånden som de opstår, som den udskiftning og fornyelse af nedslidte eller beskadigede bygningsdele og indretninger m.v. der bliver nødvendig, når disse er udtjente og ikke længere kan repareres.
Også i forhold til begrebet "renholdelse" må der sondres. Vedligeholdelse omfatter ikke de arbejder, som har til formål at renholde ejendommen. Typiske eksempler herpå er den løbende trappevask og fejning af adgangsarealer, som skal holdes udenfor vedligeholdelsesbegrebet. Overgangen er dog ikke skarp, idet renholdelse i visse sammen- hænge har virkning som vedligeholdelse. Samtidig kan renholdelse være et nødvendigt element i et vedligeholdel- sesarbejde, hvor oprydning og rengøring nødvendiggøres af de udførte arbejder.
Som udgangspunkt vil renholdelse ikke være en del af vedligeholdelsesarbejderne på ejendommen. Da der imidler- tid kan forekomme renholdelsesarbejder, der indgår som et led i et vedligeholdelsesarbejde, vil der være nødven- digt at vurdere karakteren af det enkelte renholdelsesarbejde for at kunne tage stilling til, om det indgår som et naturligt led i et samlet vedligeholdelsesarbejde.
4.4.2. Vedligeholdelsespligten
Efter lejelovens § 19 har udlejeren, medmindre andet er aftalt, pligt til at holde ejendommen og det lejede forsvar- ligt vedlige indvendigt og udvendigt. Lejeren skal dog, medmindre andet er aftalt, foretage vedligeholdelse og for- nøden fornyelse af låse og nøgler.
Det fremgår nu som følge af ændringen udtrykkeligt af lejelovens § 21, at der ved indvendig vedligeholdelse forstås vedligeholdelse af lejligheden med hvidtning, maling, tapetsering og lakering af gulve. Ligesom for anden overflade- behandlings vedkommende omfatter lakering af gulve tillige den mellemslibning, som er en nødvendig del af kor- rekt udført gulvlakering. Egentlig gulvafslibning, der udføres som et led i en renovering af gulvet, er ikke omfattet af den indvendige vedligeholdelse. Udvendig vedligeholdelse omfatter al anden vedligeholdelse, uanset om det fore- går i eller uden for lejligheden.
Har udlejeren den indvendige vedligeholdelsespligt, skal udlejeren på en konto for lejligheden afsætte et fast årligt beløb til lejlighedens indvendige vedligeholdelse. Beløbet opkræves over huslejen.
Side 13 af 21
Ejendommen skal vedligeholdes såvel indvendigt som udvendigt så ofte, det er påkrævet under hensyn til ejen- dommens og det lejedes karakter. Det gælder uanset, om pligten til vedligeholdelse påhviler lejeren eller udlejeren, jf. lejelovens § 19, stk. 2.
4.4.3. Aftaler om vedligeholdelsespligten
Udlejeren og lejeren kan fravige vedligeholdelsesfordelingen i lejelovens § 19, jf. § 24. Fravigelserne sker typisk ved aftaler om, at lejeren overtager dele af udlejerens vedligeholdelsespligt. Det er en almindeligt brugt fravigelse at aftale, at lejeren overtager udlejerens pligt til indvendig vedligeholdelse, men det ses også i praksis, at lejeren ved aftale overtager bestemte dele af udlejerens udvendige vedligeholdelsespligt. Det er ofte vedligeholdelse af be- stemte indretninger inde i lejemålet så som vand- og gashaner og elafbrydere og lignende, som ved aftale overføres til lejerens vedligeholdelsespligt.
Med lovændringen er muligheden for at fravige lovens fordeling af vedligeholdelsespligten dog blevet begrænset. Det følger således af lejelovens § 24, stk. 2, at fravigelse af lovens regler ikke kan ske til skade for lejeren for så vidt angår lejerens overtagelse af dele af pligten til udvendig vedligeholdelse i ejendomme omfattet af boligregulerings- lovens kapitel II-IV (reglerne om omkostningsbestemt leje mv.). Dog kan det fortsat aftales, at lejeren af lejemål, hvortil der hører brugsret til en have, ved aftale kan påtage sig pligten til at vedligeholde haven.
Efter ændringsloven kan det endvidere ikke længere aftales, at lejeren skal vedligeholde oftere, end det er påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter. Parterne kan således ikke længere aftale, at det lejede skal nyistandsættes, når dette ikke kan anses at være påkrævet.
Overtager lejeren lejemålet nymalet, kan lejeren dog efter ændringen fortsat komme til at skulle aflevere det lejede nymalet. Det vil være tilfældet, hvis lejeren har overtaget pligten til indvendig vedligeholdelse, og lejeren ikke lø- bende i lejeperioden har udført den fornødne indvendige vedligeholdelse. I så fald afleverer lejeren det lejede i en stand, hvor vedligeholdelse er påkrævet, hvorfor der påhviler lejeren en pligt til at istandsætte lejemålet ved fra- flytning.
At det lejede skal vedligeholdes så ofte, det er påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter, indebærer en retlig standard for, hvornår en part i lejeforholdet kan forlange, at den anden part udfører vedligehol- delse. Standarden indebærer, at krav om vedligeholdelse først kan rejses, når de forhold, som kravet støttes på, ikke er af et uvæsentligt omfang. Der skal således være tale om vedligeholdelsesbehov af et vist omfang, før der kan kræves udført vedligeholdelse. Den samme vurdering skal anlægges, når det skal vurderes, om lejeren har pligt til at istandsætte ved fraflytning.
Med hensyn til afgrænsningen imellem skader og vedligeholdelsesmangler i relation til vedligeholdelsespligtens fordeling må afgørelsen af, hvorvidt der er tale om almindelig slid og ælde, som lejeren skal istandsætte ved fraflyt- ning som følge af lejerens vedligeholdelsespligt, bero på en konkret vurdering. Der må således i det konkrete tilfæl- de foretages en vurdering af, om der er tale om en vedligeholdelsesmangel eller en skade for at kunne afgøre, hvem istandsættelsen påhviler.
Skjolder efter billeder, huller efter skruer, mærker efter sko på paneler og afskallede døre vil som udgangspunkt være omfattet af begrebet slid og ælde, som lejeren kan komme til at hæfte for ved fraflytning, hvis lejeren har overtaget pligten til indvendig vedligeholdelse. Vurderingen må tage dog udgangspunkt i, om forholdene er opstået som følge af sædvanlig brug af det lejede. Er der fx tale om et usædvanlig omfattende antal huller i væggene, vil forholdet efter omstændighederne kunne henføres under misligholdelse.
Side 14 af 21
Har lejeren overtaget lejemålet nymalet, kan lejeren som efter de gældende regler komme til at skulle nymale leje- målet ved fraflytning. Som en generel tommelfingerregel må lejeren forvente at skulle nymale lejemålet efter 5 år ved sædvanligt brug. Efter omstændighederne kan pligten til nymaling dog indtræde på et tidligere tidspunkt.
4.5. Lejemålets stand ved indflytning
Udlejeren bestemmer selv som udgangspunkt, om lejemålet skal udlejes nyistandsat, eller som det forefindes. Som andre vilkår i lejeforholdet beror dette forhold på, hvad parterne kan opnå enighed om ved indgåelse af lejekon- trakten.
4.6. Den konkrete vurdering af lejerens pligt til istandsættelse ved fraflytning
Forudsætningen for, at udlejeren kan rejse krav om istandsættelse, er, at udlejeren har iagttaget reglerne om ind- og fraflytningssyn og om rettidig fremsættelse af krav om istandsættelse.
Det fremgår nærmere ovenfor, at lejerens pligt til istandsættelse ved fraflytning efter lovændringerne afhænger af parternes aftale om fordelingen af vedligeholdelsespligten, jf. pkt. 4.3. For at fastlægge istandsættelsespligten er det derfor nødvendigt først at afgrænse lejerens vedligeholdelsespligt ifølge lejeaftalen, idet det nu følger af lejelo- vens § 24, at lejeren ikke kan tilpligtes at istandsætte andet end de dele af det lejede, som er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt.
Istandsættelsesbehovet ved fraflytning må dernæst opgøres på grundlag af en konkret vurdering. Det betyder, at behovet for vedligeholdelse principielt må vurderes rum for rum og flade for flade for de dele af det lejede, der er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt. Samtidig må der skeles til, hvor lang tid lejeren har boet i lejemålet.
Har lejeren overtaget pligten til at foretage indvendig vedligeholdelse, skal lejeren vedligeholde lejemålet med ma- ling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve i lejeperioden, så ofte, det er påkrævet under hensyn til ejendom- mens og det lejedes karakter.
Vedligeholdelsespligten afhænger ikke af, om vedligeholdelsesbehovet konstateres under lejemålets beståen eller ved fraflytning. Dette indebærer, at lejerens almindelige vedligeholdelsespligt efter en konkret vurdering kan med- føre, at der ved fraflytning skal udføres istandsættelsesarbejder, som helt eller delvist bringer lejemålet i en bedre stand end den stand, hvori lejeren overtog det. Dette svarer til, når lejeren udfører vedligeholdelse i lejeperioden ved at male væggene. Hvis ikke væggene var nymalede ved overtagelsen, medfører vedligeholdelsen, at det lejede nu er i bedre stand end ved overtagelsen. I modsat fald ville udlejeren ikke kunne få udført den vedligeholdelse, som udlejeren har krav på, da dette bl.a. sker ved, at lejemålet nymales.
Da lejeren imidlertid ikke kan tilpligtes at sætte det lejede i bedre stand end ved overtagelsen, jf. lejelovens § 98, stk. 1, 3. pkt., må udlejerens krav på istandsættelse dog reduceres skønsmæssigt, så lejeren efter en samlet hel- hedsvurdering ikke kommer til at betale for istandsættelse, som bringer det lejede i væsentlig bedre stand end ved overtagelsen.
Der vil selvfølgelig være en margin for det skøn, der betyder, at lejeren efter omstændighederne kommer til at sæt- te det lejede i bedre stand end ved overtagelsen.
For lejemål, som overtages nyistandsat, vil lejerens istandsættelsespligt bero på en vurdering af de faktiske forhold med henblik på at fastslå istandsættelsesbehovet. Det må dog antages, at lejeren efter en lejeperiode af sædvanlig længde som hovedregel vil skulle istandsætte, så lejemålet fremstår som ved overtagelsen, det vil sige svarende til nyistandsættelse.
Side 15 af 21
En lejer, der har overtaget et lejemål pænt og velholdt, kan godt tilpligtes at istandsætte lejemålet ved fraflytning, hvis lejemålet trænger til vedligeholdelse jf. lejelovens § 19, stk. 2, og lejeren har den indvendige vedligeholdelse i lejeperioden.
4.7. Ikke bedre stand end ved indflytning
Lejeren kan ikke tilpligtes at aflevere det lejede i bedre stand end den stand, hvori lejeren overtog det lejede, jf. lejelovens § 98, stk. 1, 3. pkt. Reglen kan ikke fraviges til skade for lejeren.
Ved fraflytning må man ved en konkret vurdering søge at fastlægge omfanget af lejers pligt til istandsættelse. Den- ne fastlæggelse vil kunne resultere i, at lejeren forpligtes til at sætte en del af det lejede i bedre stand end ved ind- flytning, når blot lejemålet ikke herved i sin helhed kommer til at fremtræde i bedre stand end ved indflytning.
Udlejerens krav mod lejeren om istandsættelse ved fraflytning er principielt et erstatningskrav, der opstår, fordi lejeren har misligholdt sin pligt ifølge kontrakten til at vedligeholde eller behandle det lejede forsvarligt i lejeperio- den. Som ved andre erstatningskrav indebærer det, at udlejeren skal have lidt et tab. Det betyder herudover, at udlejeren skal begrænse tabet mest muligt, og at udlejeren ikke må bliver stillet bedre, end hvis lejeren ikke har misligholdt.
Udlejeren skal derfor sørge for at begrænse sit tab mest muligt. De udgifter til istandsættelse, som lejeren er an- svarlig for, må derfor ikke overstige, hvad der er rimeligt og sædvanligt.
I visse tilfælde medfører lejerens misligholdelse, at udlejeren må udskifte bygningsdele eller inventar. Lejeren vil i mange tilfælde skulle betale hele udgiften hertil. Udlejer vil dog kunne opnå en berigelse herved, fordi en gammel bygningsdel eller lignende udskiftes med en ny. Derfor kan det komme på tale at fastsætte erstatningen under hen- syn til det, så lejeren ikke skal betale hele udskiftningsudgiften, men alene en forholdsmæssige andel heraf. Hvis udlejerens krav ikke begrænses i den situation, vil konsekvensen tillige være, at lejeren i strid med lejelovens § 98, stk. 1, 3. pkt., tilpligtes at sætte det lejede i bedre stand end ved overtagelsen.
Side 16 af 21

 

///////////////

Til § 115

Efter den gældende lejelovs § 24, stk. 1, kan reglerne i § 19, stk. 2, og §§ 21-23 ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren, bortset fra aftale om, at lejeren overtager pligten til vedligeholdelse. 

Det kan ikke aftales, at lejeren ved fraflytning skal istandsætte andet end de dele af det lejede, som er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt. Det kan dog aftales, at lejeren skal vedligeholde den have, som indgår i det lejede.

Bestemmelsen fastslår, at parterne ikke kan aftale en fravigelse af reglerne om definition af vedligeholdelsesbegre-berne samt reglerne om vedligeholdelsesplan og om husleje-nævnets kompetence.

Udlejeren og lejeren kan herefter ikke aftale en anden definition af vedligeholdelsesbegreberne, end det som følger af lovforslagets § 111.

I § 115, stk. 1, 2. og 3. pkt., foreslås, at § 112 ikke ved aftale kan fraviges til skade for lejeren, bortset fra aftale om, at lejeren overtager pligten til vedligeholdelse. Det kan ikke aftales, at lejeren ved fraflytning skal istandsætte andet end de dele af det lejede, som er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt.

Bestemmelsen indebærer, at lovforslagets § 112, stk. 1, om, hvor ofte vedligeholdelse skal udføres, ikke kan fravi-ges til skade for lejeren. Dermed kan det fx ikke gyldigt aftales, at lejemålet skal afleveres nyistandsat, idet lejeren alene vil være forpligtet til at foretage istandsættelse i det omfang, det er påkrævet, og vedligeholdelsespligten påhvi-ler lejeren.

Udlejeren og lejeren kan ved aftale fravige vedligeholdel-sesfordelingen, som fastsat i lovforslagets § 112. Fravigelse af vedligeholdelsesfordelingen sker typisk ved aftale om, at lejeren i et vist omfang overtager udlejerens vedligeholdel-sespligt.

Parterne kan derfor aftale, at lejeren pålægges vedligehol-delsespligten i videre omfang, end hvad der følger af be-stemmelserne. På samme måde kan det aftales, at udlejeren helt eller delvist skal have vedligeholdelsespligten for låse og nøgler i lejemålet, som ellers påhviler lejeren efter lov-forslagets § 112.

Fravigelser af lovens vilkår skal være udtrykkelige, jf. lovforslagets § 11, stk. 2. I mangel af klarhed i aftalen om, at parterne har ønsket at fravige lovens fordeling af vedlige-holdelsesforpligtelserne, vil den ordning, der følger af loven, være gældende i lejeforholdet.

Lejerens pligt til at istandsætte lejemålet ved fraflytning hænger nøje sammen med parternes aftale om fordelingen af vedligeholdelsespligten. Det følger af lovforslagets § 187, stk. 1, at lejeren ikke kan tilpligtes at aflevere det lejede i bedre stand end den, hvori lejeren overtog det lejede. Har lejeren overtaget vedligeholdelsespligten, hæfter lejeren dog for sådanne forringelser i det omfang, de er omfattet af pligten. § 187, stk. 1, er ufravigelig til skade for lejeren.

I § 115, stk. 2 foreslås, at § 112, stk. 2, ikke kan fraviges til skade for lejeren, for så vidt angår udvendig vedligeholdelse, i ejendomme, omfattet af § 6, stk. 1. Det kan dog aftales, at lejeren skal vedligeholde den have, som indgår i det lejede.

Bestemmelsen indebærer, at ordningen i lovforslagets § 112, stk. 2, hvorefter den udvendige vedligeholdelse påhviler udlejeren, ikke kan fraviges i ejendomme beliggende i regulerede kommuner, som omfattes af lovforslagets § 6, stk. 1.

Ordningen i § 112, stk. 2, kan ikke fraviges for ejendom-me, som pr. 1. januar 1995 indeholdt 7 eller flere beboelses-lejligheder (store ejendomme). Det kan dermed ikke aftales, at lejere i store ejendomme, som er beliggende i regulerede kommuner, helt eller delvist skal have den udvendige vedli-geholdelsespligt.

Lejere i ejendomme beliggende i uregulerede kommuner kan ved aftale pålægges udvendig vedligeholdelsespligt. Det gælder tillige lejere i ejendomme beliggende i regulerede kommuner, som pr. 1 januar 1995 indeholdt 6 eller færre beboelseslejligheder.

Endvidere kan lejere i ejendomme, hvor mere end 80 pct. af ejendommens bruttoetageareal den 1. januar 1980 anvendtes til andet end beboelse, ved aftale pålægges ud-vendig vedligeholdelsespligt.

Den udvendige vedligeholdelse af store ejendomme for-udsætter en koordineret og kontinuerlig indsats, adgang til ejendommen og ejendommens installationer samt kendskab til ejendommen generelt. Det findes derfor ikke hensigts-mæssigt at fordele den udvendige vedligeholdelsespligt på de enkelte lejere i store ejendomme. I disse ejendomme vil lejeren derfor alene skulle sørge for vedligeholdelse af låse og nøgler, jf. lovforslagets § 112, samt eventuelt forestå den indvendige vedligeholdelse, såfremt det er aftalt.

Aftaler om, at lejeren har en del af den udvendige ved-ligeholdelsespligt, ses typisk ved udlejning af fx parcelhu-se og ejerlejligheder, hvor der generelt er et behov for at kunne tilpasse fordelingen af vedligeholdelsespligten efter de konkrete omstændigheder. Aftalefriheden med hensyn til fordeling af vedligeholdelsespligterne, herunder pligten til udvendig vedligeholdelse, bevares for sådanne ejendomme.

Der findes imidlertid boliger i store ejendomme, herun-der rækkehuse og fritliggende parcelhuse, som tilsammen udgør en stor ejendom, hvortil der for lejeren er knyttet en brugsret til en have. Da det kan være hensigtsmæssigt, at lejeren overtager vedligeholdelsen af en sådan have, kan det aftales, at lejeren har vedligeholdelsespligten til en tilknyttet have. Det er en betingelse, at haven er omfattet af lejerens eksklusive brugsret.

Den foreslåede bestemmelse viderefører uden indholds-mæssige ændringer den gældende lejelovs § 24 om reglernes fravigelighed.

Der henvises til afsnit 2.12.1.5. og 2.12.2.5 i de almindeli-ge bemærkninger.

 

Til § 187

Efter den gældende lejelovs § 98, stk. 1, skal det lejede være fraflyttet senest kl. 12,00 på fraflytningsdagen. Lejeren skal aflevere det lejede i samme stand som ved overleveringen med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt, samt mangler, som det påhviler udlejeren at udbed-re. Det kan ikke pålægges lejeren at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori han overtog det lejede.

I stk. 1, 2. og 3. pkt., foreslås, at lejeren skal aflevere det lejede i samme stand som ved overleveringen med undtagel-se af den forringelse, som skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt, samt mangler, som det påhviler udlejeren at udbedre. Det kan ikke pålæg-ges lejeren at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori lejeren overtog det lejede.

Formålet med bestemmelsen er at fastlægge lejerens istandsættelsespligt, når det lejede fraflyttes. Dette sker med udgangspunkt i den stand, som lejeren overtog det lejede i, idet lejeren skal aflevere det lejede i samme stand samtidig med, at lejeren kan ikke pålægges at aflevere det lejede i bedre stand.

Lejerens istandsættelsesforpligtelse ved fraflytning er ud-tryk for, at lejeren skal indhente den vedligeholdelse, som lejeren har forsømt i lejeperioden. Når det skal vurderes, om lejeren har forsømt sin vedligeholdelsespligt, skal det vurde-res, om der på fraflytningstidspunktet er vedligeholdelsesar-bejder, som er påkrævede.

Lejeren skal kun istandsætte de dele af det lejede, der er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt i lejeperioden.

Udgangspunktet er i henhold til lovforslagets § 112, stk. 2, at udlejeren har hele vedligeholdelsespligten, bortset fra vedligeholdelse af låse og nøgler, jf. lovforslagets § 112, stk. 3. Er dette udgangspunkt ikke ved aftale fraveget, hæfter lejeren alene for istandsættelse af skader som følge af mis-ligholdelse samt for vedligeholdelse af låse og nøgler.

Hvis lejeren som følge af fejlagtig brug, fejlagtig vedli-geholdelse eller anden uforsvarlig adfærd forringer eller be-skadiger det lejede, skal lejeren erstatte dette. Dette betegnes som misligholdelse af det lejede og omfatter også skader forvoldt af personer, som lejeren har givet adgang til det lejede.

Som eksempel på misligholdelse kan nævnes lejerens manglende oplysning til udlejeren om, at lakken på gulvet er nedslidt, hvor udlejeren har vedligeholdelsespligten for dette. Medfører dette forhold skade på gulvet, vil det være en tilsidesættelse af lejerens forpligtelse efter lovforslagets § 149, stk. 3, til at anmelde eventuelle skader i det lejede til udlejeren. Dette vil betyde, at lejeren bliver ansvarlig for den skade, som almindelig brug af gulvet forårsager.

Udgangspunktet kan være fraveget, ved at lejeren i større eller mindre grad har overtaget vedligeholdelsesforpligtel-sen og derved har en forpligtelse til at istandsætte lejemålet til den stand, det havde ved indflytning, for så vidt angår de dele vedligeholdelsesforpligtelsen omfatter.

Hvorvidt en given tilstand er opstået som følge af slid og ælde eller misligholdelse beror på en konkret vurdering.

Der kan opstilles visse formodningsregler, som indebærer, at hvis der er en formodning for, at skaden ikke skyldes almindelig brug af det lejede, har lejeren bevisbyrden for, at der er tale om en hændelig skade. Omvendt har udlejeren bevisbyrden for, at der er tale om lejerens misligholdelse, hvis der er en formodning for, at skaden skyldes almindelig brug af det lejede.

Som supplement til formodningsreglerne gælder i prak-sis et princip om, at der ved udskiftning af gammelt med nyt skal ske fradrag for den øgede værdi, som det nye udgør. Som eksempel kan nævnes, at lejeren ødelægger et gammelt og slidt gulvtæppe, og udlejeren derfor lægger et nyt gulvtæppe. Det er således ikke hensigten, at udlejeren skal opnå en berigelse ved lejerens betaling for istandsættel-se, og lejeren skal derfor alene betale for værditabet. Princippet gælder ikke, når udskiftningen alene er nødvendig-gjort af lejers manglende overholdelse af sin vedligeholdel-sespligt, da lejeren her bærer risikoen for, hvad der koster at udføre de nødvendige vedligeholdelsesforanstaltninger.

I praksis opstår tvister om, hvorvidt en mangel er oprinde-lig, eller den er opstået efterfølgende. Oprindelige mangler er defineret ved at være til stede allerede ved lejeaftalens indgåelse og er alene udlejerens ansvar. Omvendt påhviler efterfølgende skader, som er defineret ved at være opstået efter lejeaftalens indgåelse, den som har vedligeholdelses-pligten.

Ved afgørelsen af, om der er tale om en oprindelig eller en efterfølgende mangel, skal der i mangel af konkrete beviser foretages en vurdering af, hvad der er mest sandsynligt. I denne vurdering kan indgå parametre som for eksempel hvor synlig skaden er, lejerens adfærd, om lejeren har påpe-get manglen overfor udlejeren, og om udlejeren har afholdt indflytningssyn. Opremsningen er ikke udtømmende. Lejer-en hæfter ikke for mangler, der var til stede ved overtagel-sen, blot fordi denne ikke reklamerer over for udlejeren se-nest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse, jf. lovforslagets § 91, men det kan have bevismæssig betydning, når det skal vurderes, om der er tale om en oprindelig eller efterfølgende mangel.

Det er ikke muligt at aftale, at lejeren ved fraflytning skal nyistandsætte lejemålet. Lejeren vil dog komme til at skulle nyistandsætte, såfremt denne overtager lejemålet nyistandsat, og det er påkrævet at vedligeholde lejemålet i sin helhed ved fraflytning. Dette vil dog falde ind under den almindelige vedligeholdelsespligt. Er der efter tidligere gældende regler indgået aftale om nyistandsættelse, er denne dog stadig gyldig.

Reglerne tager udgangspunkt i, at der ved fraflytning skal foretages en normal istandsættelse. Herved forstås, at der i boligen gennemføres en istandsættelse for lejerens regning, der alene omfatter nødvendig og påkrævet vedligeholdel-se. For så vidt angår indvendig vedligeholdelse omfatter dette således nødvendig og påkrævet hvidtning, maling og tapetsering af vægge, herunder også maling af ”træ og jern”, samt mellemslibning og behandling af gulve. Der henvises til bemærkningerne til lovforslagets § 112, stk. 1.

Lejerens istandsættelsespligt ved fraflytning afhænger så-ledes af, om der er konkret behov for istandsættelse på fra-flytningstidspunktet.

Lejeren kan ikke tilpligtes at bringe det lejede i bedre stand end ved overtagelsen. Dette hindrer ikke, at lejerens vedligeholdelsespligt kan vedrøre forbedringer, som udleje-ren har udført i lejeperioden.

Istandsættelsespligtens omfang skal vurderes i forhold til den konkrete vedligeholdelsesstand af alle dele af det lejede hver for sig. Dette betyder dog ikke, at lejeren kan aflevere dele af det lejedes uistandsat, og kompensere herfor ved at istandsætte andre dele mere end fornødent. Lejeren, der har istandsættelsesforpligtelse for fx vægge og gulv, må som det klare udgangspunkt sørge for, at vægge og gulv fremtræder vedligeholdt, uanset eventuel ’overistandsættelse’ af andre dele af det lejede.

Pligten til at istandsætte forudsætter, at udlejeren lider et tab ved, at de pågældende arbejder ikke udføres. Dette vil udlejeren oftest gøre, men retspraksis har fastsat tabet til 0 kr. i to situationer: Hvis ejendommen skal rives ned, eller hvis lejemålet sælges umiddelbart efter lejerens fraflytning, og den manglende istandsættelse ikke har påvirket salgspri-sen.

Hvis ejendommen skal rives ned, vil udlejeren oftest ikke lide et tab, ved at lejeren ikke udfører istandsættelsesarbej-der.

Udlejeren skal, hvis det lejede skal sælges, dokumente-re, at den manglende istandsættelse har reduceret salgspri-sen. Dette kan ske ved i salgsaftalen at begrunde et prisned-slag med den manglende vedligeholdelse, ved vidneforkla-ringer om forhandlingsforløbet eller ved syn og skøn. Dette kan dog medføre, at en tvist herom ikke kan behandles hos huslejenævnet.

¬Det er ikke kun i salgstilfælde, men også generelt, at dokumentation for størrelsen af tabet er afgørende. Har udle-jeren i forbindelse med lejerens fraflytning udført istandsæt-telsen af lejemålet, er udgangspunktet, at det er de udgifter, udlejeren kan dokumentere, som udgør tabet. Lejeren må, såfremt denne ikke vil acceptere udgifterne, løfte bevisbyr-den for, at disse udgifter er urimelige. Det bemærkes, at udlejeren har ret til selv at vælge håndværkere og udbed-ringsmetode. Der er ikke en pligt for udlejeren til at vælge de billigste håndværkere og den billigste metode. Lejeren kan inden fraflytning afværge dette, ved selv at opfylde sin istandsættelsesforpligtelse. Udfører udlejeren selv istandsæt-telsen, foretages et skøn over udgiften.

Har udlejeren endnu ikke inden genudlejning udført istandsættelsen, kan udlejeren dokumentere sit tab ved at indhente et overslag eller tilbud på, hvad det vil koste at få udført arbejderne. Denne adgang kan dog ikke benyttes til at opnå en gevinst ved efterfølgende at udføre istandsættelsen billigere end overslaget, fx ved selv at udføre arbejdet. For-skellen mellem overslaget og den reelle udgift kan ikke opkræves hos lejeren, når udlejeren har afregnet over for lejeren og foretaget genudlejning.