 |
Velkommen til LEJKA. Mit navn er Jan Blicher Grunnet. Jeg er advokat og stifter af LEJKA. Gennem de sidste 18 år har jeg hjulpet tusindvis af udlejere med at navigere i lejeret og kontrakter. Jeg har skrevet en serie guides for at sikre, at du opnår den bedst mulige lejekontrakt, når du udlejer igennem vores platform. |
Den ultimative guide til lejekontakten (2026): Alt hvad du skal vide som udlejer
At udleje en bolig er en stor tillidssag, men det er først og fremmest en juridisk transaktion. En mangelfuld lejekontrakt kan koste titusindvis af kroner i tabt depositum, manglende husleje eller uopsigelige lejemål. Hos LEJKA har vi gjort det komplekse enkelt. Denne guide gennemgår alt fra Typeformular A10 til de kritiske faldgruber i § 11.
1. Hvorfor en standard lejekontrakt ikke altid er nok
Mange udlejere begår den fejl at downloade en vilkårlig Word-skabelon fra nettet. Problemet? Lejeloven er i høj grad præceptiv (uforfravigelig) til fordel for lejeren. Det betyder, at hvis du skriver noget i din kontrakt, der strider mod lejeloven, er det ugyldigt – også selvom lejer har skrevet under.
Hvorfor bruge LEJKAs digitale kontrakt?
-
Juridisk validering: Systemet guider dig gennem de lovlige rammer.
-
Digital underskrift med MitID: Sikrer identiteten på begge parter.
-
Automatisk opbevaring: Slut med forsvundne PDF-filer; alt ligger sikkert i skyen.
2. Typeformular A10: Fundamentet for din udlejning
Siden 1. september 2022 har Typeformular A, 10. udgave (A10), været den officielle standard for lejekontrakter til beboelse i Danmark. Det er vigtigt at forstå, at A10 ikke blot er et forslag, men det juridiske fundament, der sikrer både dig og din lejer. Hvis du som udlejer benytter en forældet udgave (f.eks. den tidligere A9), risikerer du, at dine særlige vilkår i § 11 bliver kendt ugyldige i Huslejenævnet, hvilket kan få store økonomiske konsekvenser.
De vigtigste punkter i Typeformular A10:
-
Parterne og det lejede: Her fastlægges de helt basale rammer. Det er afgørende med en præcis angivelse af adressen og lejemålets anvendelse (f.eks. om der er tale om et værelse, en lejlighed eller et hus). Enhver uklarhed her kan skabe tvivl om, hvilke regler i lejeloven der er gældende for det specifikke lejeforhold.
-
Lejemålets begyndelse og ophør: Dette punkt definerer, om lejemålet er tidsubegrænset eller tidsbegrænset. Som vi har belyst, kræver en tidsbegrænsning en saglig begrundelse for at holde juridisk. Ved at bruge A10 sikrer du, at datoerne for overtagelse og eventuelt ophør er korrekt registreret fra start.
-
Betaling af leje og aconto-bidrag: En af de hyppigste kilder til konflikt er betaling af forbrug. A10 kræver en præcis specificering af, hvad der betales i ren leje, og hvad der betales som aconto-bidrag til vand, varme og el. Korrekt udfyldelse her er forudsætningen for, at du som udlejer kan lave et lovligt forbrugsregnskab senere på året.
Ved at benytte LEJKAs digitale platform er du altid sikret, at din lejekontrakt tager udgangspunkt i den nyeste version af Typeformular A10. Vi guider dig igennem hvert felt, så du undgår de klassiske fodfejl, der ofte opstår ved manuel udfyldelse af papirformularer.
3. De "Særlige Vilkår" § 11 (Her laves de fleste fejl)
§ 11 er den vigtigste paragraf for dig som udlejer. Det er her, du kan fravige lejelovens udgangspunkt og indsætte specifikke krav, der beskytter din boliginvestering. Uden de rette formuleringer her, risikerer du at hæfte for vedligeholdelse, som lejer ellers kunne have overtaget.
Nedenfor gennemgår vi de tre mest kritiske emner, som enhver udlejer bør tage stilling til i sin lejekontrakt:
Hvem har pligten til at sørge for indvendig vedligeholdelse?
Det er afgørende at definere præcis, hvem der har den indvendige vedligeholdelsespligt. Som udgangspunkt har udlejer pligten, medmindre andet er aftalt i § 11. Ved at pålægge lejer den indvendige vedligeholdelse sikrer du, at lejer løbende skal sørge for hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve. Dette mindsker risikoen for store, uforudsete istandsættelsesudgifter, når lejemålet engang skal fraflyttes.
Kan der stilles krav om nymalede vægge ved fraflytning?
Efter de nyeste regler i Typeformular A10 kan du ikke længere kræve, at et lejemål afleveres i "nyistandsat" stand uanset dets faktiske tilstand. Du kan dog aftale, at lejemålet skal afleveres i samme stand som ved indflytning. Hvis væggene var nymalede ved indflytning, kan du via § 11 kræve, at de males igen ved fraflytning, såfremt der er sket en forringelse, der kræver almindeligt malerarbejde.
Er det tilladt at have husdyr og ryge i lejemålet?
Hvis du ikke ønsker husdyr eller rygning indendørs, skal det stå eksplicit i lejekontrakten. Mange begår den fejl kun at krydse af i de generelle felter, men for at stå stærkt juridisk i tilfælde af en tvist, bør du præcisere i § 11, at overtrædelse af forbuddet mod rygning eller husdyrhold betragtes som en væsentlig misligholdelse af lejeaftalen. Vær også specifik omkring regler for f.eks. smådyr eller besøgende med dyr.
Læs mere om "Særlige Vilkår" § 11 her
 |
 Vær varsom med at formulere dine egne regler i § 11. Brug LEJKAs prædefinerede skabeloner for at sikre, at dine vilkår holder i Huslejenævnet.” - Jan Blicher Grunnet |
4. Tidsbegrænset udlejning – Pas på fælden
At udleje tidsbegrænset er for mange den ideelle løsning, hvis man selv skal udstationeres eller planlægger at sælge sin bolig i fremtiden. Men vær opmærksom: En tidsbegrænsning er ikke automatisk gyldig, blot fordi du og lejer er enige.
Mange udlejere ønsker at udleje deres bolig i f.eks. 2 år. Men pas på: En tidsbegrænsning kræver en "særlig begrundelse" for at være gyldig (f.eks. udstationering, eget salg eller lignende). Hvis begrundelsen ikke holder, kan lejer kræve at blive boende tidsubegrænset.
Kravet om en saglig begrundelse
For at en tidsbegrænset lejekontrakt er juridisk holdbar, skal den være begrundet i udlejers forhold på det tidspunkt, hvor kontrakten indgås. Hvis Huslejenævnet vurderer, at begrundelsen er usaglig, bliver tidsbegrænsningen tilsidesat, og lejemålet bliver tidsubegrænset.
Myten om 2-års reglen
Som tidligere beskrevet findes der ingen regel om, at en tidsbegrænsning på præcis 2 år altid er gyldig. Tidsperioden skal matche din begrundelse. Hvis du skal være udstationeret i 3 år, er en 3-årig tidsbegrænsning saglig. Hvis du blot ønsker sikkerhed, er 2 år ikke en "fribillet" i lejeloven.
Læs mere om tidsbegrænset udlejning her
5. Pengeaspekterne: Depositum og forudbetalt leje
Når en lejekontrakt skal underskrives, er de økonomiske mellemværender ofte det punkt, der skaber mest usikkerhed hos både udlejer og lejer. Ved at forstå reglerne for depositum og forudbetalt leje kan du sikre din investering og minimere risikoen for fremtidige tvister. En af de største fordele ved at bruge LEJKA er netop vores unikke håndtering af disse midler, som fjerner de klassiske konflikter om økonomien.
Forstå de juridiske rammer:
-
Depositum: I Danmark kan du som udlejer maksimalt opkræve et beløb svarende til 3 måneders ren leje i depositum. Disse penge fungerer som din sikkerhed for, at lejemålet kan blive sat i stand ved fraflytning, hvis lejer har misligholdt sin vedligeholdelsespligt eller forårsaget skader.
-
Forudbetalt leje: Dette beløb må ligeledes maksimalt svare til 3 måneders leje. Forudbetalt leje er udlejers sikkerhed for, at huslejen bliver betalt i opsigelsesperioden. Det giver lejer mulighed for at "bo pengene op" i de sidste måneder af lejeforholdet, hvilket sikrer en glidende overgang for begge parter.
Sikkerheden hos LEJKA: Vi agerer neutral tredjepart. Ved at indbetale depositum gennem vores platform, undgår begge parter konflikter om, hvem der "har pengene" ved fraflytning. Det skaber tryghed og færre sager i Huslejenævnet.
6. Indflytningsrapport og flyttesyn: Din bevissikring
Lejekontrakten er det juridiske fundament, men indflytningsrapporten er dit praktiske bevismateriale. Siden 2015 har det været lovpligtigt for udlejere, der udlejer mere end én bolig, at afholde både ind- og udflytningssyn. Men selv hvis du kun udlejer én bolig, er det en fatal fejl at springe dette over. Uden en korrekt udfyldt rapport mister du stort set muligheden for at kræve betaling for skader ved fraflytning.
Er indflytningsrapporten lovpligtig for alle?
Ja, hvis du udlejer mere end ét lejemål, er det et lovkrav. Men uanset antallet af boliger, er rapporten din eneste garanti for at kunne dokumentere boligens stand ved overdragelsen. Det er her, du "låser" beviserne.
Vigtigt: Brug masser af billeder og video. En tekstbeskrivelse som "pæne gulve" er subjektiv, men et højopløsningsbillede er et uafviseligt bevis, hvis der opstår diskussion om ridser eller hakker to år senere.
Hvor lang tid har lejer til at indberette fejl og mangler?
Selvom indflytningssynet er gennemført, har lejer ifølge lejeloven 14 dage til at indberette skjulte fejl og mangler skriftligt. Som professionel udlejer skal du sikre dig, at denne proces er sat i system, så alle indsigelser modtages samlet og dokumenteres med det samme. Det forhindrer, at lejer kommer med "nye" mangler flere måneder inde i lejeperioden.
Hvordan undgår jeg konflikter ved flyttesynet?
Mange udlejere frygter flyttesynet, fordi det ofte er her, de økonomiske konflikter opstår. Ved at bruge LEJKAs digitale værktøjer til indflytningsrapporter sikrer du, at alle lovkrav overholdes, og at dokumentationen gemmes sikkert sammen med lejekontrakten. Når processen er digital og systematisk, fjerner du tvivlen og mindsker risikoen for, at lejer kan gøre indsigelse mod rimelige krav ved fraflytning.
Læs den komplette guide til indflytningsrapport og flyttesyn her
7. Hastighed og digitalisering gør en forskel
Nu har du muligheden online, og det tager 5 min.
Hvorfor er en digital lejekontrakt mere sikker?
Digitaliseringen fjerner tvivlen. Ved at flytte processen ind i et lukket system opnår du tre væsentlige fordele:
-
Versionering – slut med forældede dokumenter: Du ved altid med 100 % sikkerhed, hvilken kontrakt der er den gældende. Der opstår aldrig tvivl om, hvorvidt en rettelse eller et tillæg er kommet med, da systemet automatisk logger den seneste, juridisk gyldige version.
-
Bevisbyrde og MitID – ingen tvivl om underskriften: Med MitID-underskrift får du et uafviseligt bevis. Der kan aldrig opstå diskussion om, hvem der har accepteret vilkårene, eller hvornår det er sket. Det er din ultimative sikkerhed, hvis en sag nogensinde skulle eskalere.
-
Tilgængelighed 24/7 – alt samlet ét sted: Både du og lejer har adgang til kontrakten og alle tilhørende dokumenter døgnet rundt via jeres personlige dashboard. Det betyder, at du altid kan slå en detalje op midt i en samtale, uanset hvor du befinder dig.
Opret din digitale lejekontrakt med MitID her
8. Tjekliste til den perfekte lejekontrakt
Før du sender din kontrakt til underskrift, skal du kontrollere følgende:
-
Er den korrekte Typeformular (A10) anvendt?
-
Er alle beløb (leje, depositum, aconto) korrekte?
-
Er vedligeholdelsespligten klart defineret i §11?
-
Er der taget stilling til husdyr og rygning?
-
Er indflytningsrapporten planlagt?
Find flere artikler her:
Ved at bruge LEJKAs digitale værktøjer sikrer du, at du er på forkant med lovgivningen, samtidig med at du sparer tid.
 |
"En god lejekontrakt er fundamentet for et godt forhold mellem lejer og udlejer. Det fjerner uklarheder og forebygger konflikter." Jan Blicher Grunnet i kappe fra Landsretten, hvor han med succes forsvarede en udlejer. |
Disse guides er ment som en oversigt over reglerne i 2026. Da skattelovgivning kan ændre sig, anbefales det altid at konsultere Skat.dk eller en rådgiver ved specifikke spørgsmål til din personlige økonomi.
Få en gratis gennemgang af din lejekontrakt
Hver måned tilbyder vi en gratis gennemgang med advokat Jan Blicher Grunnet til de første 5 personer, der ansøger.
Sådan gør du:
-
-
-
-
-
Send en mail til info@lejka.dk.
-
Skriv "Book en gennemgang med Jan Blicher Grunnet" i emnefeltet.
-
Du modtager svar og en tid inden for 2 hverdage.
-
-
-
-
Pladserne fordeles efter "først-til-mølle"-princippet baseret på modtagelsestidspunktet i hver måned.
Her er et udpluk af de medier LEJKA er omtalt i
Hvis du har spørgsmål, så kan vi altid hjælpe dig. Teamet er klar, og du skal bare skrive på info@lejka.dk eller oprette en profil her
Er du klar til at udleje med det maksimale fradrag?
Lad LEJKA håndtere juraen og den automatiske indberetning, så du får ro i maven og flest penge mellem hænderne. Opret din profil på LEJKA i dag – det tager kun 2 minutter.
