Rådgivning til udlejere og lejere

Vedligeholdelse

Ifølge loven er udlejeren som udgangspunkt ansvarlig for vedligeholdelse af det lejede, herunder at holde det i forsvarlig stand. Det gælder både i forhold til den indvendige og udvendige vedligeholdelse. I beboelseslejemål er lejeren dog i henhold til loven ansvarlig for vedligeholdelse af låse og nøgler. 

Skærmbillede 2023 06 21 190106

Vedligeholdelse

Udlejer af en bolig har således som udgangspunkt pligten til at holde ejendommen og det lejede i forsvarlig stand. Dette indebærer at udlejeren skal sørge for at vedligeholde den udvendige del af ejendommen, som omfatter tag, loft, facader, vinduer, indgangsdør, port, opgange, trapper, kældre, faldstammer, rør, kabler og andre forsyningsinstallationer mv. Udover disse områder er det også en del af udlejerens ansvar at vedligeholde indvendige døre, køkkenbord, skabe, gulvbelægning, indvendige låse og håndtag, stikkontakter, cisterner, toilet, vandhaner og lignende, som også betragtes som en del af udvendig vedligeholdelse i henhold til lejelovgivningen.

Som tidligere nævnt er det muligt at indgå aftaler, hvor lejer påtager sig vedligeholdelsen og eventuel fornyelse af forskellige installationer i lejemålet, såsom køkkenborde, ruder, gulvbelægning og lignende. Det er også muligt at aftale, at lejer overtager den fulde udvendige vedligeholdelse af ejendommen. Det er dog vigtigt at påpege, at sådanne aftaler kun er gyldige, hvis de er specifikt beskrevet i lejekontraktens § 11, som du kan læse mere om her. Det skal også erindres, at der gælder specifikke regler for, hvor meget lejeren kan pålægges at vedligeholde i omkostningsbestemte ejendomme.

Når lejer overtager overtager vedligeholdelsesopgaver, er det vigtigt at være opmærksom på, at det kan have betydning for fastsættelsen af det huslejeniveau, som der kan kræves i husleje. Dette afhænger af den type lejefastsættelse, der gælder for lejemålet. Det er ikke så ofte, at en lejer overtager udlejers pligt til udvendig vedligeholdelse i ejendomme med mange lejemål, men det ses i forbindelse med udlejning af enfamilieshuse.

Det skal dog bemærkes, at det stadig er udlejerens ansvar at sørge for renholdelse og belysning af ejendommen og udenomsarealer såsom fortov, gård og andre fællesindretninger, da dette også er en del af udvendig vedligeholdelse.

Lejekontrakten

Normalt er fordelingen af vedligeholdelsespligten angivet i lejekontrakten. Det er normalt at fastlægge, at lejeren overtager en del af udlejerens vedligeholdelsespligt. I typeformularen markeres det normalt, at lejeren skal overtage den indvendige vedligeholdelse. Det omfatter omfatter maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve. Du kan læse mere om lejekontrakten her. 

Her er det utroligt vigtigt at være opmærksom på, at alt andet i henhold til lejeloven anses som udvendig vedligeholdelse, som påhviler udlejeren (medmindre andet er aftalt i lejekontrakten). Den udvendige vedligeholdelse omfatter således eksempelvis andre forhold inde i lejligheden såsom hårde hvidevarer, bordplader og armaturer. 

Det er derfor nødvendigt at indgå en særskilt aftale om lejerens pligt til udvendig vedligeholdelse, som tydeligt angiver de forhold, som lejeren overtager vedligeholdelsespligten for.” - Jan Blicher Grunnet

I lejekontrakten kan det eksempelvis aftales, at lejeren skal stå for vedligeholdelsen af andre installationer udover de sædvanlige opgaver. Det kan eksempelvis være aftalt, at lejeren skal stå for vedligeholdelse af haner og el-kontakter i fuldt omfang - uanset om det skyldes lejerens forsømmelse eller almindeligt slid. Derudover kan der være aftalt, at lejeren skal stå for vedligeholdelse af wc-kummer, cisterner, vaskekummer, badekar, køleskabe, komfurer og lignende installationer, medmindre forringelsen skyldes lejerens forsømmelse.

Slid og ælde 

Spørgsmålet om fordeling af vedligeholdelsespligten handler om, hvem der er ansvarlig for risikoen ved utilsigtet forringelse af den lejede bolig, inklusiv slid og ælde, vejrforhold, tyveri og andre lignende faktorer. Og dermed hvem, som har ansvaret for at opretholde den kontraktmæssige standard i løbet af lejeperioden.

I denne forbindelse skal det erindres, at hændelig forringelse af den lejede bolig inkluderer skader og forringelser, der opstår som følge af normal kontraktmæssig brug. Hvis lejeren benytter boligen på den aftalte måde, skal enhver skade eller almindeligt slid og ælde udbedres af den part, der er ansvarlig for vedligeholdelse af boligen. Dette er et vigtigt aspekt at have styr på, da det kan påvirke både udlejere og lejere i forhold til ansvarsfordeling og eventuelle omkostninger.

Det aftales i lejekontrakten, om det er udlejer eller lejer, som har vedligeholdelsespligten. Læs mere her om lejekontrakten og vedligeholdelsespligten. ” - Jan Blicher Grunnet

I lejekontrakten kan der være specifikke forbud mod visse aktiviteter eller brug af boligen. Står der ikke noget i lejekontrakten er det tilladt at bruge beboelseslejemålet til normal og sædvanlige formål. Dette inkluderer aktiviteter såsom rygning, tænding af stearinlys og madlavning, som kan forårsage ekstra udgifter til maling. Eventuelle skader, der skyldes sådanne aktiviteter, betragtes som hændelige skader og skal derfor udbedres af den part, der er ansvarlig for vedligeholdelse af boligen. 

Det er almindeligt at ophænge billeder eller reoler i et beboelseslejemål, og derfor betragtes søm- og borehuller som en sædvanlig brug af det lejede. Dette gælder normalt, medmindre lejekontrakten indeholder specifikke restriktioner i forhold til ophængning af genstande. Når det kommer til borehuller i køkken- og badeværelsesfliser, skal dette dog vurderes konkret og kan afhænge af den enkelte lejekontrakt. Det er vigtigt at have klare retningslinjer for, hvad der betragtes som normal brug af det lejede, og hvad der kræver særlig tilladelse eller kan medføre ekstra udgifter eller skader. Dette kan hjælpe med at undgå uenigheder og konflikter mellem udlejere og lejere.

Når det kommer til erhvervslejemål, er anvendelsen og fordelingen af vedligeholdelsespligten normalt reguleret mere detaljeret i erhvervslejekontrakten aftalt end i beboelseslejemål. Læs mere om erhvervslejekontrakten her. 

Udvendig vedligeholdelse

Udvendig vedligeholdelse dækker alt det, der ikke er inkluderet i den indvendige vedligeholdelse, såsom maling, hvidtning og tapetsering i selve lejemålet. Det er en bredere kategori, der også omfatter hårde hvidevarer, lys- og varmeinstallationer og gasinstallationer. Altaner, skorstene, vinduer og døre er også en del af den udvendige vedligeholdelse.

Lejers overtagelse 

Normalt er det udlejeren, der har ansvaret for den udvendige vedligeholdelse af lejemålet. Men det kan være muligt at fravige dette ansvar, så lejeren skal stå for den udvendige vedligeholdelse. Om det er muligt, afhænger af om lejemålet er beliggende i en reguleret eller ureguleret kommune og antallet af lejemål i den pågældende ejendom. Læs mere om, hvorvidt der er tale om en reguleret eller ureguleret kommune her.

Lejer og udlejer kan normalt indgå en aftale om, at lejer skal overtage den udvendige vedligeholdelsespligt af lejemålet. Det er dog vigtigt at bemærke, at lejelovens begrænsninger påvirker denne aftalefrihed. I lejemål, som ligger i store ejendomme med syv eller flere lejemål beliggende i regulerede kommuner, kan parterne som udgangspunkt ikke aftale, at lejer har den udvendige vedligeholdelsespligt. I tilfælde af lejemål i store ejendomme kan der dog være en undtagelse til reglen. Lejer og udlejer kan kræve, at lejeren overtager vedligeholdelsen af haven, hvis denne er inkluderet i det lejede. Dette gælder dog kun i denne specifikke situation.

For lejemål i småhuse (med seks eller færre lejemål), kan lejer og udlejer således aftale, at lejer skal overtage den udvendige vedligeholdelsespligt. For at fravige lejelovens normale udgangspunkt og placere ansvaret for den udvendige vedligeholdelse hos lejer, skal dette angives i § 11 i lejekontrakten. Det må ikke indgå under § 8, som omhandler almindelig vedligeholdelse, og det er vigtigt at overholde denne forskel i lejekontraktens opdeling. Læs mere om lejekontrakten her

Hvis du har spørgsmål, så kan vi altid hjælpe dig. Teamet er klar: 

LinkedIn Liggende samlet team

 

 

 

Ring eller skriv

Du kan ringe på 70707466 eller udfylde formularen (eller skrive på info@lejka.dk)